こんにちは！

大村大次郎です。

次から次へと台風が来ていますね。最近の台風は、真上を通っているのにほとんど被害がなかったり、かなり離れているのに、滅茶苦茶被害が大きかったりと、なんか予測がつかないことが多いですね。くれぐれもご注意くださいね。

では本題に入りましょう。今日は「アパート経営は本当に相続税対策になるのか？」「ノルマに追われる国税調査官」の２本立てです。

●アパート経営は本当に相続税対策になるのか？

昨今、新聞やネットなどで、アパート経営を薦める不動産屋の広告がかなり目につきます。そして、その広告には必ず「相続税対策のために」といううたい文句があります。

そのためか、サラリーマンなどでアパート経営をする人が増え、２０１６年にはアパート向けの融資が過去最高を記録しました。つまりは、ローンを組んでアパートを建てる人が激増したわけです。１年ほど前から、金融庁の監督が厳しくなり、アパート向け融資は少し減っているようですが、それでもかなりの高水準です。おそらく、これは、相続税対策のためにアパート経営を始める人が多いからだと思われます。

平成２７年１月から、相続税の課税対象が広がりました。それまでは、最低６千万円以上の遺産がないと相続税はかかりませんでしたが、平成２７年からは、３６００万円以上の遺産があれば、相続税がかかってくる可能性がでてきました。アパート経営をする人が増えたのも、この相続税の課税対象拡大が呼び水になっているようです。

このアパート経営は、不動産会社の言うように本当に相続税対策になるのでしょうか？今回は、このことについて掘り下げて考えてみたいと思います。

まず「アパート経営が相続税対策になる」と不動産会社が主張する根拠を説明しますね。相続税の対象となる遺産というのは、「時価」が原則となっています。だから、土地や建物が遺産だった場合にも、その土地、建物の時価が、相続税対象資産ということになります。

が、土地には、若干の抜け穴のようなものがあり、事業などに使われている土地は、相続税としての評価額を割引してくれるのです。アパート経営のための土地は、２００平方メートルまでは相続税の評価額が一般の土地よりも５０％も減額される、ということになっています。

たとえば、１億円の土地を買ってアパート経営をしていた場合、経営者が死亡し、親族がその事業を引き継げばその土地は５千万円として評価されるのです。

さらに、ローンを組んでアパートなどを購入すれば、その分、相続税の対象となる資産が減額されます。相続税の対象となる相続資産というのは、資産と負債を差し引いた残額に対してかかってきます。だから、アパートやマンションの建物を購入するときに、銀行から多額の借金をすれば、その借金分が相続対象資産から差し引かれるということです。

たとえば、１億円の資産を持っている人が、１億円の土地（２００平方メートル以下）を買い、５千万円を銀行から借りてアパートを建てたとします。すると、土地の相続税の評価額は、１億円の半分の５千万円となります。

またアパートの建物の資産額は、年を経るごとに減ります。