消費税300万円をもらい損ねる~午堂登紀雄の「フリーキャピタリスト入門」

■先週の活動と気づき

株価は日米ともに持ち直していますが、私の投信はまだ赤字です。評価額がマイナスになるのはすぐなのに、プラスにはなかなか転換しないというもどかしさ。

それはともかく前回、別の銀行で74kwでしか見てくれないとの連絡が来たと書きましたが、分譲太陽光のポータルサイトで該当する物件を見つけて資料請求し、その銀行に送りました。単価が32円と36円の案件です。

販売業者と1回でも取引をしていれば信用と関係性ができ、とりあずローンの結果が出るまでは物件を押さえておいてもらえます。しかし今回の業者とは面識がないので、おそらく物件はキープしてもらえず早い者順になると思います。

なので、銀行の回答が来る頃には売れている・・・という可能性があります。

今回はどうなるか・・・

と思っていたら週末に電話が。36円案件でも400万円ほどの自己資金が必要という・・・ぐむむ。どうする。。

しかし、60kw台で利回り10%だとあまりうまみがないですね。金利にもよりますが、ローンを完済するまでの15年間はほとんど手残りはなく、出力も低いので20年後以降も微々たる金額です。やはり80kw以上、利回り11%はほしいところです。

いま持っている物件も、70kw未満の10%台だとローンの返済・電気代・償却資産税などを引くと、冬場はマイナスとなる月がちらほら出ます。しかし11%台の物件だと、年間通じて毎月キャッシュフローはプラス。

販売業者はだいたい利回り10%に合わせて価格調整してくるので、11%台の物件はすぐに買い手が決まります。なのでスピードが大切。現地を見るより先に銀行に提出し、感触が良ければ現地に見に行き、問題なければ契約する、という段取りです。

■消費税還付

2件目となる妻名義の太陽光発電所の決済があり、これから工事に入ります。5月末ぐらいには連系する予定で、売電がきちんと入金されたのを確認してから法人での検討をしていただけるとのことでした。

その法人は消費課税事業者届を出しているので、なんとか今年度内に購入しないと単に消費税を払うだけになってしまいます。

消費税は年間の課税売上高(いわゆる事業収入)が1千万円を超えると2年後から自動的に消費税課税事業者となり、消費税の申告納税義務が発生します。

ちなみに居住用不動産の家賃収入は非課税売上で消費税の課税対象外です。家賃収入でも課税売上になるのは、店舗事務所などの事業用。サラリーマンの副業収入は通常は雑所得ですが、継続してやるなら事業所得として、課税対象です。

しかし、この届出をすることで1千万円に満たなくても強制的に消費税の申告ができ、最低3年間は申告が必要です。なので、初年度の還付額とその後の2年間の納税額を比べて、プラスなら届け出を出し、マイナスなら出さない、という判断をします。

通常のサラリーマンは給与所得だけで課税売上はありませんので、太陽光の設備分の消費税がまるまる還付されます。

たとえば設備価格2,000万の消費税は約148万円。何月に連系開始するかで多少異なりますが、仮に3年間フルに売電収入があったとして、利回り10%だと仮定すると売電収入は200万円。

売電収入は課税売上であり、この分の消費税は約15万円。148万ー(15万×3年分)=103万円と大きなプラスとなります。

つまり会社員の太陽光発電投資は、売電収入プラス消費税還付というダブルのメリットがあるのです。

ただし届け出は前年にしておかないとならず、今年に取得するなら前年12月末までに消費税課税事業者届を出しておく。すると今年度(2019年度)の申告時に消費税の確定申告を行い、還付が受けられます。

私は昨年度に個人で2件のローンが通ったため、消費税課税事業者となっています。なので還付を受けられます。また、償却資産税が当初3年間半額になる制度もあります。

しかし、痛恨のミス!前述のとおり今年は妻名義で2件購入し、夏ごろにあと1件購入予定なのですが、妻の分の消費税課税事業者届を提出するのを忘れてた!

全部で約300万円ほどの消費税還付を受けられるはずが!がーん!個人の場合は前年の12月末までに提出しなければならないのに、法人のほうに気を取られてすっかり忘却。。仕方ない、法人に売却することにします。。

■不動産投資に再び暗雲か

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