■先週の活動
法人での太陽光の融資を得るため、関東圏の銀行にアポイントを取っては訪問する日々でした。
前期の業績は絶好調でしたが、今期はどうなるかわからないので、今年1年はとにかく突っ走ります。
すでにコンタクトを取っている日本政策金融公庫、筑波銀行、千葉銀行、常陽銀行のほか、群馬銀行、京葉銀行、栃木銀行、商工中金、千葉興業銀行、足利銀行、東日本銀行の最寄りの支店にテレアポしまくり。
電話での質問は次の2つ。
「そちらの支店の営業エリア内か」
「太陽光発電設備への融資はやっているか」
ほとんどの地銀は太陽光発電への融資はしているものの、その支店がある市内に事業所がなければ営業エリアから外れるということで申し込み対象外でした。
とりあえず話を聞いてくれるところに決算書3期分を持って行きました。
逆に言うと、自分が住んでいる市内に地方銀行の支店があれば、融資の申し込みは可能だということです。
もし都内に住んでいれば多くの銀行・信用金庫・信用組合に相談できたはずが、マイナーな市に住んでしまっている自分が呪わしい・笑）
ここで教訓。融資の可能性を広げるためには、大都市圏もしくは政令指定都市に住んだ方が良い、ということですね。
たとえば東京23都内であれば、関東圏の銀行はほぼどこも支店を構えていますから、相談できる金融機関が多いわけです。
ただし商工中金は現在は太陽光発電への融資はほぼやっていないとのことで、買取単価30円以上の案件なら検討余地があると言っていました。
なお業者の情報によると、都内の商工中金はやっていると聞きましたので、支店によって差があるのかもしれません。
相談に行った銀行にはサンプル物件をいくつか持って行ったのですが、収支シミュレーションの目線は利回り11％超の感じです。
それ以下だと「単体では収支が回らない」ということになり、自己資金が多く必要になります。（信販ではそこはあまり厳しくないようです）
それにしても銀行員もピンキリで、すぐに興味を持って話を聞いていただける人もいれば、「あとで連絡します」と言いながらまったく連絡してこない人もいて、「積極的な担当者」に当たるかどうかは重要です。
私もかつて持ち込んだ金融機関の担当者が、どう見てもコミュ障で会話がまったく噛み合わず、申請を取り下げたことがあります。
よく仕事が務まるなあと思いましたが、金融機関は年月が経つと異動があるため、その人もいなくなったようで、今回は違う人。再度面談の申し込みをしました。
そして電話や面談のついでに、太陽光に加えてちらっとアパート融資のことも聞いていましたが、やはりオール引き締め方向だそうです。
これは2008年のリーマンショックによる融資引き締めと同じ状況で、ローンが出ないから客は買えない。結果業者も売れない。
そのため2018年には不動産投資業界で有名だった「水戸大家さん」の廃業をはじめ、私のかつての部下が創業した不動産会社も倒産するなど、サラリーマンを対象顧客とした不動産仲介会社が多く破綻しました。
まさに10年前に私が経験したことが、再び起こっています。
私の場合は幸いにも無借金経営だったこと、次期社長がスタッフを解雇してしまったこと、その次期社長も経営を投げ出してしまい、私がカムバックしたことから、倒産や廃業には至りませんでした。
こうしたニュースを目にすると、「その苦しさ、わかるよ～」となつかしさがこみ上げてきます。
なのでいまでも、仲介一本足打法では融資環境の影響を色濃く受けるリスクが高いため、不動産業に進出を考えている人には注意喚起しています。
ただ前回と今回の違うところは、文書の偽装や改ざんによる不正な融資に注目が集まっている点です。
この手法自体はいつの時代も横行していたわけですが、シェアハウス運営会社破綻からスルガの問題に切り替わり、他の業者も叩かれています。
前述の水戸大家さんの突然の廃業と元社長の放浪も、そうした調査や検査が入ることを恐れたのではないかといううわさも出ているようです。
いずれにせよこの傾向は今後も続く見込みで、1棟物件の値段は大きく下がっていく可能性があります。
すでに価格は下落傾向にありますが、もう少し待てばもっと下がるのではないかと思います。
東京オリンピックが節目と考えている不動産オーナーも多いので、今はまだ静観して太陽光に専念しますが、オリンピックが終わった頃は出動のチャンスかもしれません。
それにしても、税金で400万円を支払い、借り換え条件として100万円の定期預金を強いられ、つきあいで投信50万円を購入した矢先、妻名義の発電所で550万円の請求が。内訳はローンに含まれなかった土地代・造成費・連係負担金です。
さらにもう１件、今週ローンの契約があるもう1件の妻名義の発電所でも470万円の自己負担分が5月下旬にある。
別の銀行に持ち込んでいる法人名義の発電所でも、やはり400万円くらいは頭金が必要と言われている。
別の案件でも430万の見積もりが。
やばい・・・足りるかな・・・