不動産ビジネスの難しさ~午堂登紀雄の「フリーキャピタリスト入門」



■簡易宿泊所経営(ゲストハウス)

話を聞いてきました。

おおよそ3,000万円くらいの初期投資(リノベーション)で、運営諸経費や家賃を払った残りが年利25%とのこと。

現状はどこも7割~8割くらいの稼働率で、実際にそのくらいの数字を上げているようです。

あまり稼働率を上げると、清掃などの手間がかかりすぎること、ぎゅうぎゅうで息苦しくなり、エアビーなどでの評価が下がるリスクがあるからだそうです。確かに、人でいっぱいなのは居心地悪いですしね。。

メインは外国人で、為替レートやかつての原発事故など環境面の影響を受けるそうですが、政府はビザ発給を緩和したり観光客数を増やす政策を進めているので、あまり心配はなさそうです。

ただし課題も。ひとつは、何年賃貸契約を更新し続けられるか(運営を続けられるか)は大家に依存してしまう点。

たとえば大家(ビルオーナー)がファンドなどに売却すれば、賃貸契約を解除される可能性がある。あるいは、追い出すために契約更新時に法外に家賃を上げてくることもある。

もうひとつは、賃貸でかつ初期投資は造作なので担保価値がなく、無担保での事業融資を引っ張る必要があるため、借入難易度が高いこと。この場合は公庫融資が最有力でしょうか。

融資は持ち込んでみるしかない。前者の継続性の不安を払しょくするには、物件ごと大家ごとによる判断をするしかなさそうです。

■太陽光発電

業者とトラブっています。というか、これまでの担当者が退職し、新しい担当者に変わったのですが、その人の動きがすこぶる悪いのです。

昨年夏に稼働した千葉の発電所の発電量が予測より著しく低いので対応を依頼しても、なかなか動かないし回答もない。

管理もやはり人に依存するか。。。担当者を変えてくれなければ、もうこの業者での追加購入は見送るしかなさそうです。

同じようなトラブルは以前も別の発電所で経験し、この業界の対応クオリティは全体的に低い印象です。

そのときは会社自体が太陽光事業から勝手に撤退し、後任もつけず、放置状態に遭ったというものです。顧客に何らの説明もなく。

やはり丁寧な人がそろっている会社が望ましく、そのためにも会社訪問して観察・見極めることは必須のように感じます。

■起業塾

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