いい人が損をする理由

■相場

土曜の早朝に飛び込んできたのがトルコで起きた軍事クーデターのニュース。

驚いてチャートを見ると、悪い予感は当たり2円超の暴落。

反乱軍は周到な準備があったわけではなく、さらに一部の動きあり軍全体を掌握できていなかったため、クーデーターは失敗に終わったという報道です。

しかし反乱分子はまだいるようで、厳戒態勢は続いているようです。

間もなく掃討されるとは思いますが、ヨーロッパと中東の間で難民を制御し、防波堤ともなっていたトルコの内紛の影響は小さくないかもしれません。

月曜日は日本の祝日なのでマーケットは休みですが、FXはいつも通りニュージーランドから始まります。

薄商いの中で揺さぶられるのか、あるいは19日から本格的に動くのかはわかりませんが、願望としては落ち着いてほしいところです。

こういうのも新興国通貨の弱さであり、リスクですね。

しかし、自民の参院選大勝で円安に振れていたこんなときに・・・涙。

■アメリカ不動産

円高で海外不動産投資が見直されていますが、今投資するならアメリカかなと思っています。

もちろん新興国は夢があって楽しいのですが、最初は手堅い先進国がよいかと思います。

下記の優子マックマーンさんは、私がアメリカで出会ったエージェントで、やり手という印象の女性です。

彼女からのメールによると、いまはサクラメントがお勧めで、賃料上昇率も全米1とのこと。

http://usafudosan.com/blog/2016/06/30/sacramentorent/

同じカリフォルニアですが、南カリフォルニアより物件価格がお手頃で買いやすいようです。

http://usafudosan.com/blog/2016/07/15/sacramentotrip/

■ご相談いただきました！

読者の方からご相談がありました。

最近ほとんどなくて寂しかったのですが、うれしいです。

ご相談内容とはコチラ↓(詳細は少しぼやかしてあります)

父親が他界して、父が住んでいた田舎の家屋と土地を相続しました。

もし、午堂様ならどう対応されるかご意見を頂けますと大変助かります。

場所は四国の郊外(いわゆる田舎)で、土地面積は広くて150坪以上、築40年以上の古い木造住宅が2戸、さらに鉄筋の車庫&古い木造の納屋がある土地。

買い手は少なく、不動産屋さんに相談すると、更地ならまだ買取手がつく可能性もありますが、住宅解体費用に200～300万かかりそうです。

回答はこちら↓

放置された民家は今後は固定資産税が高くなるので、そのままというわけにはいかず、確かになんとかしたいところですね。

1、売却

1-1　そのまま売却

おそらくそのままの状態での売却はやはり解体費用の分、安くせざるを得ないと思います。

1-2　更地にして売却

なので、業者さんの指摘のように、売却するなら更地にしたほうがよさそうです。

なお、解体費用の見積もりは妥当な金額かと思われます。

ただし、空き家対策特別措置法によって、自治体から解体費用の補助金が出るところもあるので、役所に相談してみる価値はあると思います。

また、これは更地にすれば売れる見込みがあることが前提です。

たとえば接道が悪くて再建築ができない土地もあったりしますので事前の確認が必要です。

2、賃貸

賃貸は立地がら、なかなか難しいかもしれません。

リフォームしても、建て替えても、その費用を回収できるほどの家賃は取れそうにありません。

更地にして資材置き場のような事業用で貸すこともできますが、そういうニーズがあるかは、地元の不動産業者に聞いてみるしかなさそうです。

3、運用

既存建物は解体が前提ですが、太陽光発電所はいかがでしょうか。

駐車場、貸しコンテナ、コインランドリー等は難しそうですが、太陽光なら可能性がありそうです。

電柱もそばまで来ているはずなので連携負担金もそうかからないと思われますし、ストビューで見たら平坦地のようですから影もできにくい。

150坪以上あれば、10KW以上の20年間全量売電が可能です。

四国は出力制御地域なので一定期間買い取ってもらえないリスクがありますが、現状ではほとんど行われていません。

心配な場合は保険に加入してもよいでしょう。

この面積で何KWいけるかは、土地の形状とパネルの大きさ、そしてパネル性能に依存します。

ここでは仮に50kw行けると仮定します。

買取単価は　現在は1kw=24円(税込25.92円)ですから、夏場を7,000kwの発電量だとして、181,000円。

冬場を4,000kwとすると、103,000円。

50kwのシステム+工事代金でおおよそ1,500万円。

現在の公庫融資では15年、1.45%なので、返済は月93,000円。

土地代がかからない分、買取単価は低くても利回りは取れるので、悪くないような気がします。

もし太陽光発電をする場合、手順としては、

　1、公庫、もしくは他の金融機関に、融資が可能か相談。

　2、可能であれば太陽光業者複数で相見積もり。

　3、性能等はもちろん、管理などアフターも要チェック

　4、建物解体、太陽光設置工事

という回答をしました。

公庫が無理なら、アプラスや地元地銀・信金などからの太陽光ローン。

私ならあの手この手を使ってローンが組めるところを探し、それでだめなら解体せず現状のまま売却ですかね。

所有していても固定資産税がかかりますから。

従来は家屋があれば土地の固定資産税は軽減されてきましたが、今後は前述の空き家対策特別措置法によって、更地に近い金額がかかります。

解体して更地にしても売れるかどうかは不透明。

お金をかけても回収見込みが立たないのであれば、追加の費用発生なしのほうが安全かと思います。